湖南愿景住宅工業科技(ji)有限公司發現歷年來，3月份樓市的走向都是全年樓市的重要觀察點，也是房地產調控政策出臺的重要窗口期。不過，像今年如此高密度的政策出臺也并不多見。“這些政策標志著二季度市場政策繼續從緊，而且從實際情況看，當前類似政策也消除了各類政策放松的幻想，所以是有積極作用的。也說明潛在的市場依然過熱，必須嚴打。”嚴躍進表示。

張波同樣(yang)認(ren)為，3月份密(mi)集(ji)出臺(tai)新(xin)政(zheng)其實(shi)并不意外，早在兩會(hui)期間就已經明確了短(duan)期調(diao)(diao)控不放松，長效(xiao)機制深化(hua)落實(shi)的方(fang)向(xiang)。一方(fang)面出臺(tai)新(xin)政(zheng)直指一些房價(jia)上漲(zhang)過(guo)快(kuai)地(di)(di)區，另一方(fang)面政(zheng)策也更加貼近當地(di)(di)的實(shi)際情況(kuang)，并且向(xiang)剛(gang)需和無(wu)房家(jia)庭提供(gong)更多(duo)傾斜(xie)，這(zhe)符合(he)房地(di)(di)產市場調(diao)(diao)控的方(fang)向(xiang)，又保證(zheng)了房地(di)(di)產市場健康(kang)發展(zhan)。

記(ji)者了解到，除了北京等一(yi)線熱(re)點城(cheng)市(shi)房(fang)(fang)地產(chan)市(shi)場最(zui)近依然(ran)低(di)迷(mi)外(wai)，全國大(da)部分(fen)二三線城(cheng)市(shi)房(fang)(fang)地產(chan)市(shi)場的熱(re)度依舊不低(di)，排隊搖號的現(xian)象又出現(xian)了。國家統(tong)計局數據也顯示(shi)，2月(yue)份，70個(ge)大(da)中(zhong)城(cheng)市(shi)中(zhong)一(yi)線城(cheng)市(shi)新建(jian)商品(pin)住(zhu)宅銷售價格(ge)(ge)同(tong)比(bi)下降0.1%。二線城(cheng)市(shi)新建(jian)商品(pin)住(zhu)宅和(he)二手(shou)住(zhu)宅銷售價格(ge)(ge)同(tong)比(bi)漲(zhang)幅(fu)分(fen)別比(bi)上月(yue)擴大(da)0.4個(ge)和(he)0.1個(ge)百(bai)分(fen)點。三線城(cheng)市(shi)同(tong)比(bi)漲(zhang)幅(fu)也分(fen)別比(bi)上月(yue)擴大(da)0.4個(ge)和(he)0.1個(ge)百(bai)分(fen)點。

樓市(shi)偏(pian)熱的(de)原因是一些城(cheng)市(shi)庫存不足(zu)，這也形成(cheng)了各地升(sheng)級調控的(de)大(da)環境。“去(qu)庫存的(de)思路將繼續堅持，但主要集中在商辦類和一些非熱點(dian)地級市(shi)。”嚴躍進表示，對(dui)于(yu)一二線(xian)城(cheng)市(shi)以及熱點(dian)三四線(xian)城(cheng)市(shi)來說，絕(jue)大(da)多數都是市(shi)場交易活躍、基本面(mian)看好的(de)城(cheng)市(shi)。所(suo)以出現庫存不足(zu)情況(kuang)，說明潛在的(de)購房需求很(hen)強烈。這個時候(hou)如果(guo)政策層(ceng)面(mian)不關注，那么有(you)限的(de)房源會延續搶購局面(mian)，進而形成(cheng)市(shi)場價(jia)格趨于(yu)上漲的(de)預期。

房價將得到(dao)更有效(xiao)控制

去年(nian)3月份，北(bei)京發布(bu)了(le)“史(shi)上最嚴(yan)厲樓(lou)市(shi)(shi)調(diao)控政策(ce)”，有統(tong)計稱，一年(nian)多時間(jian)里，前后超過110個城市(shi)(shi)緊跟新政，共發布(bu)250多次調(diao)控政策(ce)，樓(lou)市(shi)(shi)調(diao)控也收到了(le)良好效果(guo)。如今(jin)，隨著一系列(lie)調(diao)控新政的(de)出臺(tai)，各方對樓(lou)市(shi)(shi)的(de)后續走勢再次充滿了(le)遐想(xiang)。

“短期政策(ce)繼續(xu)從緊，地(di)方精準化(hua)調(diao)(diao)控成主流，房(fang)地(di)產政策(ce)分(fen)類調(diao)(diao)控不僅體(ti)現在城市之間，熱點城市仍(reng)將以穩定市場，鞏固(gu)既有調(diao)(diao)控效(xiao)果為導向，進(jin)一(yi)步深化(hua)、優(you)化(hua)調(diao)(diao)控政策(ce)，城市內部差異化(hua)調(diao)(diao)控或將成為新的(de)方向。”白(bai)彥軍(jun)分(fen)析認(ren)為，在這樣的(de)調(diao)(diao)控基調(diao)(diao)下，房(fang)價(jia)將得到更有效(xiao)的(de)控制。

在(zai)房價總體可控的(de)情況下(xia)，不同城(cheng)市(shi)可能(neng)發生差異化走(zou)勢。張波(bo)表示，今年一(yi)二線熱點(dian)城(cheng)市(shi)房價上(shang)升的(de)動力(li)明顯(xian)偏弱，三四(si)線城(cheng)市(shi)甚至縣城(cheng)在(zai)“去庫存”的(de)推動下(xia)可能(neng)持續小幅上(shang)行(xing)態(tai)勢。

需(xu)要注意的(de)是，2018年房地(di)產長效(xiao)機制構建(jian)正不斷(duan)加速(su)。隨著“租購并舉”制度的(de)落實和(he)細(xi)化，以及多主體(ti)(ti)供給、多渠道保(bao)(bao)障措(cuo)施(shi)不斷(duan)出臺(tai)，自住(zhu)需(xu)求(qiu)保(bao)(bao)障與租賃住(zhu)房市(shi)場發(fa)展將是未來(lai)房地(di)產市(shi)場的(de)兩(liang)大特點。“同時，區域協(xie)調發(fa)展有(you)助于引導(dao)人口和(he)住(zhu)房需(xu)求(qiu)合理分(fen)布，在長效(xiao)機制構建(jian)的(de)過(guo)程中，市(shi)場穩(wen)定的(de)預(yu)期也將進一步(bu)增強。”白彥軍(jun)說。

對(dui)于未來(lai)如何提高庫(ku)存規模，嚴躍進(jin)建議，當前(qian)房企(qi)(qi)存在推盤(pan)(pan)(pan)上的惰性，因為限價(jia)，所以不主動推盤(pan)(pan)(pan)，因此政府層(ceng)面應該督(du)促房企(qi)(qi)積(ji)極(ji)推盤(pan)(pan)(pan)，對(dui)于捂(wu)盤(pan)(pan)(pan)的做(zuo)法要管控。同(tong)時，要督(du)促房企(qi)(qi)積(ji)極(ji)拿地和積(ji)極(ji)開(kai)工，甚至(zhi)各(ge)地需(xu)要在放寬預(yu)售證(zheng)以及加快(kuai)存量土地盤(pan)(pan)(pan)活方面做(zuo)文章。從長效機制(zhi)的角度(du)看(kan)，積(ji)極(ji)供地和大力發展租賃(lin)市場，將成為中長期對(dui)沖庫(ku)存不足(zu)風險、穩定(ding)市場預(yu)期的重要舉(ju)措(cuo)。