1、市場調研

　　（1）調研流程

　　☆前期預備：確認長沙房地產開發市場調研(yan)內容和(he)意圖→擬定市場調研(yan)方案→挑選(xuan)調查(cha)人員(yuan)

　　☆市場調查：搜集相關信息材料→挑選調研辦法→進(jin)行(xing)現場調查

　　☆材料剖析：編輯收拾信息材料→撰寫市場調查(cha)報告

　　（2）調研內容

　　☆環境(jing)調研：方針法(fa)令(ling)環境(jing)、經濟(ji)環境(jing)、社會文(wen)化環境(jing)、城(cheng)市房地產市場(chang)

　　☆供(gong)求(qiu)調(diao)研：消(xiao)費者構成、購買(mai)動力(li)、購買(mai)行為(wei)

　　☆項目調(diao)研：項目所在地氣(qi)候(hou)、土地性質、周邊環(huan)境、周邊社區現狀、市政(zheng)及公建配(pei)套設備、交(jiao)通條件等

　　☆競爭市場調(diao)研(yan)(yan)：競爭項目調(diao)研(yan)(yan)（產品(pin)(pin)規劃、價(jia)格戰(zhan)(zhan)略、廣告戰(zhan)(zhan)略、出售(shou)狀(zhuang)況等），競爭企業(ye)調(diao)研(yan)(yan)（企業(ye)專業(ye)化程度、品(pin)(pin)牌知名度、出售(shou)辦法、產品(pin)(pin)質量、本錢(qian)狀(zhuang)況、價(jia)格戰(zhan)(zhan)略、與當(dang)地政府聯(lian)系等）

　　（3）撰寫報告

　　包含導言、研討(tao)辦法、調查成果、限制條件、定論和主張。

　　2、項(xiang)目(mu)可行性(xing)剖析(xi)

　　（1）報告根據

　　☆國(guo)家相關法令法規；

　　☆國民經濟和(he)社會發(fa)展規劃(hua)、城(cheng)市規劃(hua)、土地利用整(zheng)體規劃(hua)及職業發(fa)展規劃(hua)；

　　☆國家(jia)宏觀調控(kong)方針、產業方針、職業準(zhun)入規范；

　　☆城市規劃處理部門出具(ju)的規劃定見；

　　☆《國有(you)土地(di)運用權出(chu)讓合同》或國有(you)土地(di)運用權證書(shu)，或國土資(zi)源處理部(bu)門出(chu)具(ju)的項(xiang)目用地(di)預審定見；

　　☆環境(jing)保(bao)護行政主管部門出具的(de)環境(jing)影(ying)響點(dian)評文件的(de)批(pi)閱定見；

　　☆交通行政(zheng)主管部(bu)門(men)出具的交通影(ying)響點評文件(jian)的定見；

　　☆自(zi)然(ran)、地輿(yu)、氣候(hou)、水文地質、經(jing)濟、社會等根底(di)材料(liao)；

　　☆有關工程技術方面的規范(fan)、規范(fan)、方針、要求等材料；

　　☆國(guo)家規定的經濟參數和方針；

　　☆開發項目備選方案的土地利用條(tiao)件(jian)、設計規劃(hua)條(tiao)件(jian)以及備選設計規劃(hua)方案等(deng)。

　　（2）報告內容

　　項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)總論、市(shi)場研討、項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)開發方案、出資估算(suan)與融資方案、項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)財政點評、項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)不確認性(xing)剖析、項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)風險防控(kong)、項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)經濟(ji)可行性(xing)研討定論及主張、附件等。

　　3、前期定位

　　（1）土地定位

　　☆怎么進(jin)行土地儲備與競拍；

　　☆清晰怎么(me)挑選土地開發規劃(hua)；

　　☆土(tu)地開發怎么(me)定(ding)位。

　　（2）市場定位

　　☆清(qing)晰開發理念及土地用(yong)處；

　　☆進行房(fang)地(di)產市場研(yan)討(tao)；

　　☆選定細分(fen)市場；

　　☆方針客群定位(wei)；

　　☆進行產品定(ding)位；

　　☆進行價格定位；

　　☆財政點評。

　　（3）產品定位

　　☆整體(ti)規劃(hua)布局；

　　☆戶型規劃；

　　☆建筑規劃；

　　☆園林景象規劃；

　　☆附加值提升。